La solution SCI pour la création d’un écovillage :
motivations et caractéristiques juridiques

1/ Pourquoi constituer une SCI ?
Car elle permet la mise en commun de capitaux qui donne la possibilité d’acquérir une propriété , alors que pris individuellement ceux-ci seraient insuffisants .
- la plus grande facilité de gestion et de mouvement des associés par le mécanisme de la cession des parts sociales.
- le fait qu’un ou plusieurs associés cédant  leur parts, ne remettent pas en cause l’existence de la société , ni la propriété de l’immeuble.
- la constitution d’une SCI crée une “ personne morale ” distincte des personnes physiques porteuses de parts . Ceci permet à la SCI de louer une partie de la propriété (habitation ou terrain) à une personne physique associée ou non , ouvrant droit par exemple à l’APL pour le locataire (voir ci-dessous les avantages d’une SCI de location).

2/ Définition
	L’article 1832 du code civil définit la société comme un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes “ conviennent d’affecter à une entreprise commune , des biens ou leur industrie en vue de partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ”.
La société civile est donc soumise aux conditions de validité des contrats . Les règles de validité d’une convention sont au nombre de quatre :
-	le consentement (de la part de chaque associé)
-	la capacité à contracter (sain d’esprit , pas de casier judiciaire etc.)
-	un objet certain (voir paragraphe suivant)
-	une cause licite de l’obligation (objet non détourné voir aussi ligne suivante).

3/ Objet de la société
	L’objet de la société doit être civil et licite , donc ne pas viser des actes de commerce , c’est-à-dire l’achat pour revendre , ou les actes de commerce réputés tels , par exemple , la location d’immeubles meublés
(celle d’immeubles vides ne pose pas problème) .

4/ Durée de la société
	la durée maximum est fixée par la loi à 99 ans . Il n’y a pas de durée minimum imposée. Possibilité de prorogation à terme.

5/ Capital social
	Aucun montant minimum n’est fixé pour le capital des SCI , ni pour la valeur nominale des parts .

6/ Statut fiscal
	En principe, les SCI ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés.

La Société Civile Immobilière de location (SCIL) : 
avantages financiers et éthiques…
et implications au plan humain

Une SCI de location est basée sur le principe de propriété partagée  de l’ensemble de l’écovillage , incluant  la propriété individuelle d’un certain nombre de parts sociales , mais sans propriété personnelle de l’habitat occupé par chaque participant (famille , couple ou individu ) : ainsi , l’habitation de chacun , comme le reste de l’écovillage , appartient juridiquement à la SCIL donc indistinctement à tous les associés la constituant .
Le premier avantage d’une SCI de location est de permettre l’acquisition d’une propriété grâce à la mise en commun de petits capitaux de la part de chaque participant , constituant ensemble l’apport personnel suffisant (souvent  20%) demandé par toute banque (c’est le cas de la N.E.F. notamment 1 ) pour contracter un prêt : par exemple , si un projet d’écovillage pour une vingtaine de participants est évalué à 6 millions de francs tout compris , il suffira à une vingtaine d’associés de verser chacun une somme de 60.000F pour réunir les  1,2 millions de francs nécessaires (20% de 6 MF) pour convaincre un banquier de prêter les 4.8 millions restants .  Une fois la propriété acquise , chaque habitant de l’écovillage verse , en échange de l’occupation de son logement un loyer qui permettra d’assurer le  remboursement du prêt souscrit . Par exemple, si les 4.8 millions nécessitent un remboursement de 38.000F par mois , le loyer se montera en moyenne à 1900F pour chaque habitant (1900x20=38.000) . De plus , si  pour la même somme de départ, des activités créatrices de ressources pour l’écovillage sont prévues (ce qui est généralement l’objectif) , ces ressources pourront alors permettre de diminuer la somme remboursée par chacun .
Cela suppose donc que la somme réunie au départ ( 6 MF dans l’exemple ci-dessus) permette de disposer, en plus du terrain , et outre les activités envisagées , d’une surface habitable suffisante (déjà construite ou à construire) pour héberger au moins les 20 associés de la SCIL en question (par exemple pour une surface individuelle de 60m2 en moyenne cela suppose de disposer d’au moins 60x20= 1200m2). 
Si certains ne disposent pas des 60.000F nécessaires (toujours dans l’exemple considéré)  pour s’engager, il est possible à d’autres associés qui le pourraient de constituer une “ caisse ” interne (un “ compte courant d’associés ” en termes de SCI) pour prêter cette somme, charge alors à ceux qui empruntent de rembourser cette somme progressivement par le fruit de leur travail , mais en étant dès le départ eux-mêmes , et à parts égales, aussi propriétaires que les autres de l’écovillage . 
Ainsi  tout individu , quels que soient ses moyens, doit pouvoir participer à titre égal à un projet de SCIL , ce qui confère à cette formule des atouts éthiques intéressants . 
Sur le plan humain , cette formule suppose donc a priori , de la part de chaque participant , un lâcher-prise initial sur le sentiment de propriété de son habitation … compensé (s’il en est besoin) par le fait que chacun peut légitimement revendiquer d’être propriétaire de l’ensemble de l’écovillage , ou encore propriétaire à titre personnel d’une part (non matérialisable cependant) de l ‘écovillage . Une SCI de location se donne en quelque sorte pour préalable que  la volonté (motivation…) de participer sur une base d’équité à une expérience de vie en écovillage , avec notamment ses objectifs d’innovation sur les plans social (nouveau modèle de société) , relationnel (fraternel) , matériel (partage des ressources) soit au moins aussi forte que le désir de posséder personnellement sa propre habitation .
Cette formule conserve par ailleurs une certaine souplesse dans la mesure où elle laisse libre celui qui le souhaiterait de pouvoir se retirer du projet en trouvant un remplaçant : celui-ci devra , pour se substituer au partant, verser la somme nécessaire au rachat de ses parts sociales (60.000F comme on l’a vu dans l’exemple en question). La prise de risque reste donc dans le cas d’une SCIL , au moins en ce qui concerne l’investissement initial , relativement limitée . Bien sûr l’engagement par rapport à la banque fait l’objet d’une implication commune de la part de tous les associés : en cas de défaillance dans le remboursement du prêt , s’il y a 20 associés , chacun est responsable à hauteur de 5% (=1/20). Pour autant , si l’on regarde bien, même un RMIste disposant d’une APL devrait pouvoir assumer une location de 1900F/mois –du moins dans l’exemple ci-dessus- (et bien que là ne soit pas l’objectif , puisque l’autonomie reste l’un des buts prioritaires partagés comme on le sait par les habitants d’un écovillage). Et si vraiment le projet total ne s’avérait pas viable au bout de quelques années , la vente de la propriété , même au prix  d’achat, permettrait de récupérer le capital restant à rembourser à la banque (mais l’hypothèse la plus probable dans ce cas , serait qu’alors la valeur ajoutée par le travail des écovillageois permettrait plutôt une vente bénéficiaire ). Ceci dit, le cas de figure qui devrait normalement se présenter dans le cas d’un écovillage fondé sur une SCIL , est que petit à petit la création de nouvelles ressources par l’écovillage soit en mesure de diminuer la charge pesant sur chacun de telle sorte que ce soit l’abondance qui soit de plus en plus à partager entre les habitants de l’écovillage.
En fait , si une SCIL constitue une solution juridique et éthique a priori intéressante, elle n’exclut pas pour autant que le véritable challenge au moment de la création d’un écovillage soit celui de la bonne entente (et du nombre, mais l’une et l’autre ne sont-ils pas liés ?) des participants au projet , ce qui suppose un grand travail préalable en termes de recherche de consensus au plan des idées (et idéaux) à mettre en œuvre,  de convivialité partagée et de cohésion de groupe (travail sur soi de la part de chaque participant).
	.

						Groupe de travail du RFEV du Soleil 

1	N.E.F. : Nouvelle Economie Fraternelle : Banque alternative associée au Crédit Coopératif . Contact : JP   
                      Mège : 04 94 35 88 55 .

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ANNONCE : (à placer où tu veux dans Passerelles) : Le RFEV du soleil est actuellement à la recherche d’associés pour mettre en place un projet de SCIL : voir article du groupe de travail du RFEV du Soleil page  ? ? ?   (contacter Bernard : 04 92 09 95 58) .